Achiziția unei locuințe noi nu înseamnă doar alegerea unui apartament potrivit, ci și înțelegerea costurilor reale implicate. În 2025, una dintre cele mai importante componente ale prețului este TVA-ul, care se plătește de către cumpărător atunci când imobilul este achiziționat direct de la dezvoltator. În funcție de valoarea locuinței, se aplică o cotă standard de 21% sau una redusă.
Dacă plănuieşti să cumperi un apartament de la dezvoltator în 2025, este important să înţelegi noile cote de TVA, condiţiile de aplicare şi impactul asupra bugetului tău.
1. TVA imobiliare 2025: ce s-a schimbat în legislaţie după 1 august
Începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA pentru locuinţe noi a fost majorată de la 19% la 21%.
Cota redusă de 9% rămâne, dar numai în cazuri tranzitorii, pentru contracte semnate până la 31 iulie 2025, cu avans plătit şi livrare până la 31 iulie 2026. Cota de 5% a fost eliminată complet pentru locuinţe rezidenţiale de vânzare către persoane fizice.
Practic, dacă intri după 1 august 2025 într-o tranzacţie imobiliară nouă, în lipsa îndeplinirii condiţiilor tranzitorii, vei plăti TVA de 21%.
2. TVA 9% la locuinţe noi în 2025: condiţii tranzitorii stricte
- Cota redusă de 9% este disponibilă doar pentru tranzacţii tranzitorii, conform noilor reglementări. Pentru a beneficia de această cotă, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
- Contractul trebuie semnat până la 31 iulie 2025, cu un avans plătit până la acea dată.
- Livrarea locuinţei trebuie să aibă loc până la 31 iulie 2026.
- Locuinţa trebuie să fie nouă (livrată de un dezvoltator imobiliar) şi cumpărată de o persoană fizică pentru uz personal. Dacă cumpărător este persoană juridică (firmă) nu se aplică 9%.
- Suprafaţa utilă maximă: 120 mp (excluzând anexe) pentru locuinţa principală.
- Preţul locuinţei (fără TVA) să nu depăşească 600.000 lei.
- Cumpărătorul să nu fi beneficiat anterior de o cotă redusă pentru o altă locuinţă (criteriu de „prima locuinţă” sau beneficiu singular).
3. Când se aplică TVA de 21% la imobiliare în 2025?
Cota standard de TVA, de 21%, se aplică pentru toate situaţiile care nu se încadrează în criteriile de mai sus. Mai exact, vei plăti TVA 21% în următoarele cazuri:
- Contract semnat după 31 iulie 2025 sau avans neplătit la termenul cerut pentru 9%.
- Locuinţe noi cu preţ fără TVA peste 600.000 lei sau suprafaţă utilă mai mare de 120 mp.
- A doua achiziţie (dacă beneficiarul a mai avut cotă redusă anterior).
- Cumpărător persoană juridică (firmă) care achiziţionează de la dezvoltator.
4. TVA pentru locuinţe second-hand în 2025: tranzacţii fără TVA
Tranzacţiile între persoane fizice, pentru imobile deja utilizate, sunt de regulă scutite de TVA, conform Codului Fiscal. Astfel, cumpărătorul nu plăteşte TVA.
6. Taxarea inversă a TVA-ului în imobiliare: ce înseamnă şi când apare
Taxarea inversă (reverse charge) este regimul în care furnizorul (dezvoltatorul) nu facturează TVA în mod normal; în schimb, beneficiarul (cumpărătorul) este cel care declară TVA-ul în propriul decont: TVA colectată + TVA deductibilă (dacă are drept de deducere).
În imobiliare, aceasta se poate aplica doar între persoane impozabile înregistrate în scopuri de TVA (de ex. firme). Dacă eşti persoană fizică neînregistrată, taxarea inversă nu se aplică şi dezvoltatorul facturează cu TVA normal.
Legislaţia fiscal-imobiliară din 2025 aduce modificări importante pentru cei care vor să cumpere un imobil nou de la dezvoltator: cota standard de TVA de 21% devine regulă, iar cota redusă de 9% este accesibilă doar în condiţii stricte şi tranzitorii. Dacă achiziţionezi de la o persoană fizică o locuinţă utilizată, nu plăteşti TVA, ceea ce reprezintă un avantaj în anumite cazuri.